Decyzja o warunkach zabudowy, pozwolenie na budowę oraz zgłoszenie zakończenia budowy – to jedynie część formalności jakie należy spełnić przy budowie domu.

Ile i jakich formalności wymaga w praktyce budowa domu?

 

Zagospodarowanie działki – weryfikacja możliwości

Teren, który jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego gminy, będzie miał ściśle określone przeznaczenie działki oraz ograniczenia w jej zagospodarowaniu.

Jeżeli teren nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, wówczas należy uzyskać decyzję z urzędu miasta o warunkach zabudowy. Taka decyzja zostanie wystawiona tylko wtedy, kiedy teren spełnia wszystkie warunki do jej wydania. Budować bowiem można tylko na terenach do tego przeznaczonych.

Wybór projektu domu

Kolejnym krokiem jest wybranie projektu domu. Można zlecić architektowi przygotowanie projektu indywidualnego, dopasowanego do własnych potrzeb i oczekiwań lub skorzystać z projektu gotowego. Projekt indywidualny niesie za sobą spore koszty. Są natomiast inne rozwiązania dostępne na rynku i można wybrać taki projekt z bazy gotowych i opracowanych projektów.

Dopasowanie projektu do działki

W przypadku projektu indywidualnego architekt dopasuje go do ograniczeń wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku zakupu gotowego projektu należy wybrać taki, który będzie mieścił się w tych ograniczeniach, a w kolejnym kroku adaptuje się go do konkretnej działki.

Po naniesieniu usytuowania projektowanych obiektów na działce, sieci uzbrojenia i układu komunikacyjnego na aktualną mapę zagospodarowania działki może się okazać, że będą wymagane dodatkowe pozwolenia i opinie. Na przykład, jeśli działka znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, niezbędne będzie uzyskanie od wojewódzkiego konserwatora zabytków pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych.

Powinno się także wystąpić o warunki przyłączenia dla mediów, mimo że nie załącza się ich już do wniosku o pozwolenie na budowę. Natomiast ich rodzaj i przebieg należy wskazać w projekcie zagospodarowania działki.

Podpisanie umów z dostawcami mediów

Dopiero po uzyskaniu warunków przyłączenia można podpisywać umowy z dostawcami na budowę przyłączy oraz dostawę mediów niezbędnych w trakcie budowy. Jeśli działka jest położona przy drodze publicznej i nie ma na nią zjazdu, to należy również wystąpić do zarządcy drogi o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu.

Uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie budowy

Kolejnym krokiem jest uzyskanie pozwolenia na budowę albo zgłoszenie budowy. W tym celu występuje się z wnioskiem do starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu (w zależności od lokalizacji działki).

Pozwolenie na budowę jest wymagane, gdy obszar oddziaływania domu będzie wykraczał poza granice działki. Informacja o tym jest zawarta w projekcie, tak więc łatwo można to sprawdzić. Uzyskanie pozwolenia na budowę może też być konieczne, gdy działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody. W pozostałych wypadkach do inwestora należy wybór, czy zgłasza budowę czy występuje o pozwolenie na budowę.

Pozwolenie i zgłoszenie różnią się przede wszystkim okresem oczekiwania na decyzję. Zgłoszenie pozwala na szybsze rozpoczęcie budowy, bo starostwo ma 21 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu, a na wydanie pozwolenia 65 dni. Inwestorzy jednak rzadko korzystają w praktyce z procedury zgłoszenia, gdyż nie daje ono pewności, że ustalenia projektanta, co do obszaru oddziaływania obiektu nie zostaną zakwestionowane. To może wydłużyć, a nie przyspieszyć całą procedurę. Dodatkowo trudniej jest wówczas zatwierdzić istotne zmiany w projekcie.

Odbiór decyzji

Kiedy decyzja o pozwoleniu na budowę się uprawomocni albo minie termin na wniesienie sprzeciwu wobec zgłoszenia, należy odebrać dwa egzemplarze ostemplowanego projektu budowlanego i opieczętowany dziennik budowy, który prowadzić będzie kierownik budowy.

Po otrzymaniu dziennika budowy kierownik budowy:

  • przygotowuje plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
  • protokolarnie przejmuje teren budowy,
  • zabezpiecza teren budowy,
  • ustawia tablicę informacyjną.

Złożenie zawiadomienia o rozpoczęciu budowy

Na tym etapie należy złożyć w nadzorze budowlanym zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót budowlanych, do którego należy dołączyć:

  • oświadczenie kierownika budowy stwierdzające, że przyjął obowiązki i sporządził plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
  • informację o przewidywanych terminach rozpoczęcia i zakończenia robót, maksymalnej liczbie pracowników na budowie w poszczególnych okresach i danych dotyczących bezpieczeństwa pracy oraz ochrony zdrowia.

Rozpoczęcie prac przygotowawczych na placu budowy

Po złożeniu zawiadomienia można rozpocząć pace przygotowawcze na terenie budowy. Należy do nich m.in. niwelowanie terenu, ustawienie obiektów i urządzeń przeznaczonych dla robotników (barakowóz, toaleta), wytyczenie geodezyjne projektowanych obiektów przez uprawnionego geodetę i przyłączy oraz ułożenie przyłączy niezbędnych na potrzeby budowy.

Prace budowlane

W następnym kroku prowadzone są już prace budowlane, które wykonuje się zgodnie z zatwierdzonym pozwoleniem na budowę projektem budowlanym i pod nadzorem kierownika budowy. Zdarza się, że po rozpoczęciu budowy inwestor chce coś zmienić w projekcie. Każdą taką zmianę trzeba uzgodnić z architektem.

Jeśli ten zakwalifikuje zmianę jako nieistotną, zamieści w projekcie budowlanym odpowiedni opis wraz z rysunkiem. Jeżeli stwierdzi, że planowane odstępstwo jest istotne, sporządzi wówczas projekt zamienny, a następnie należy wystąpić o wydanie decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy

Po wybudowaniu budynku ostatnim krokiem jest formalne zakończenie budowy, a to polega na złożeniu w nadzorze budowlanym zawiadomienia składającego się z:

  • dziennik budowy z wpisem kierownika budowy o zgłoszeniu obiektu do odbioru,
  • oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem i przepisami oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy,
  • dokumentację geodezyjną zawierającą wyniki inwentaryzacji powykonawczej,
  • potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy przez zarządców sieci.

Jeżeli w ciągu 14 dni od złożenia zawiadomienia organ nie wyda decyzji o sprzeciwie, będzie to oznaczać, że wyraził zgodę na użytkowanie wybudowanego obiektu.

Źródło: morizon.pl